Льготная ипотека повысила интерес к строящемуся жилью. Фото со страницы Министерства строительства России в «ВКонтакте»
Быстрее среднего уровня инфляции в России дорожает не только продовольствие, но и новостройки. Основная причина роста цен – программа льготной ипотеки на фоне падающих объемов строительства. Лоббисты строительной отрасли добиваются нового продления льготной ипотеки, тогда как финансовый блок выступает за ее сворачивание. Программа привела к разгону цен и к снижению доступности жилья, считают в Минфине и Центробанке. Спикер Совета Федерации (СФ) Валентина Матвиенко предлагала для стабилизации ситуации распространить льготы и на вторичный рынок, однако защитники доходов строителей сразу же выступили против. Слишком сильный разогрев спроса ведет к повышению цен, и в итоге бюджетные деньги просто перетекают в доходы застройщиков, считают эксперты.
«Стоимость жилья выросла в целом по стране примерно на 8%», – сказал вице-премьер Марат Хуснуллин в интервью на телеканале «Россия 1». Однако по данным аналитического центра Дом.РФ, только за девять месяцев 2020 года квадратный метр в новостройках подорожал в среднем на 10,5%. Эти эксперты уверены, что половину роста стоимости обеспечила программа льготной ипотеки, которая подстегнула спрос на новостройки.
Но Марат Хуснуллин винит в подорожании переход строительной отрасли на проектное финансирование, при котором застройщики обращаются за кредитами в банки. «Рубль ослаб, у нас от 10 до 25% различных видов строительства занимает доля импортных материалов и оборудования», – добавляет список причин подорожания вице-премьер. Еще одна причина роста цены квадратного метра – повышение заработной платы из-за оттока мигрантов.
Ранее Марат Хуснуллин сообщал, что выросшие цены на жилье позволили застройщикам начать больше проектов, а рост предложения на рынке не даст повыситься ценам в дальнейшем. «Стройка – это спрос и предложение. Чтобы цена не росла, нужно больше строить», – рассказывал он. А для того чтобы больше строить, цена должна быть экономически рентабельной, продолжал вице-премьер. «Когда чуть-чуть повысилась цена, это привело к тому, что большее количество проектов появится на рынке. Чем больше будет появляться проектов на рынке, тем больше будет предложение, больше будет выбор, и цена тогда в дальнейшем не будет расти. Увязка баланса спроса и предложения – это задача правительства, над которой мы сейчас работаем», – приводил Интерфакс слова чиновника.
Хуснуллин при этом подчеркивал, что рост цен нельзя связывать только с популярностью программы льготной ипотеки – влияют и другие факторы.
Иначе расставляют акценты в Минэкономразвития (МЭР). Глава МЭР Максим Решетников на прошлой неделе заявил, что повышение цен на недвижимость стало побочным эффектом реализации программы льготной ипотеки. По его мнению, это является долгосрочным риском.
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина считает, что субсидирование ставок по ипотеке негативно влияет на стоимость квадратного метра, а также снижает доступность жилья для населения. «Виден рост жилья на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку», – утверждает Набиуллина. По ее словам, программа льготной ипотеки должна быть «своевременно» прекращена, чтобы «избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья».
Скептически оценивали программу и в Минфине. Замминистра финансов Алексей Моисеев рассказывал, что низкие ставки могут привлечь на рынок неподготовленных заемщиков. Жилищный кредит даже по нулевой ставке не могут себе позволить 60% жителей РФ. Кроме того, продолжал он, «значительное расширение программ субсидирования за пределами антикризиса может стать пирамидой для бюджета».
Спикер Совета Федерации (СФ) Валентина Матвиенко вообще предлагает распространить программу льготной ипотеки и на вторичный рынок. По ее мнению, субсидирование кредитов ведет к росту стоимости квадратного метра, что в итоге съедает позитивный эффект. Чиновники, отвечающие за строительную отрасль, это предложение пока отвергают. По мнению Хуснуллина, распространение льготной ипотеки на вторичный рынок не принесет экономического эффекта для строительный отрасли. «В первичном жилье мы стимулируем спрос, из почти триллиона выданной ипотеки в этом году более 200 млрд руб. люди принесли своих средств. А в вопросе покупки на вторичном рынке выигрывают только продавцы или перепродавцы квартир, то есть экономического эффекта она такого не дает», – рассказывал он в интервью. Не поддерживают предложение спикера СФ и банки. «В условиях вторичного рынка «возврата» госсубсидий в экономику не будет – конкретный жилой комплекс уже был построен, и прибыль от перепродажи квартир пойдет только собственнику жилья», – замечают в ВТБ.
Субсидирование ипотеки – нерыночный механизм, замечают эксперты. «Чрезмерный разогрев спроса побуждает девелоперов повышать цены на жилье, и в итоге бюджетные расходы на субсидирование полностью перетекут в доходы застройщиков», – замечал в СМИ гендиректор Национального рейтингового агентства Алина Розенцвет.
Напомним, программа льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупателей жилья в новостройках была утверждена еще в конце апреля. Она призвана поддержать россиян, которые хотят улучшить жилищные условия, и строительную отрасль, которая столкнулась с падающим спросом на жилье и оттоком денег граждан из-за спада в экономике в связи с распространением коронавируса. В конце октября правительство РФ продлило программу льготной ипотеки до 1 июля 2021 года. При этом в Минстрое предлагают продлить субсидирование ставки и дальше, подчеркивая, что именно льготная ипотека стала драйвером развития жилищного строительства в этом году. Замглавы Минстроя Никита Стасишин подчеркивает, что продление программы необходимо, для того чтобы выполнить указ президента и построить до 2030 года 1 млрд кв. м жилья. За продление субсидирования ставки выступает и вице-премьер Марат Хуснуллин.
Объемы выдачи льготного кредита действительно значительно растут. По итогам 11 месяцев этого года было выдано свыше 1,5 млн жилищных займов, рассказывал замгендиректора «Дом.РФ» Артем Федорко. По прогнозам эксперта, по итогам 2020 года ипотечный рынок России в количественном выражении вырастет примерно на 30%, в денежном – на 45–50%. По оценкам ЦБ, только по итогам девяти месяцев банки выдали жилищных ссуд на 3,25 трлн руб.
Программа субсидирования ставки хоть и подогрели спрос на жилье, но привела к перекосу: ставки на жилье в новостройках оказались в среднем значительно ниже, чем на вторичном, – 5,9% и 8,1% соответственно.
По мнению экспертов «НГ», логика государства не распространять программу на вторичный рынок очевидна. «Льготная ипотека стала драйвером восстановления строительной отрасли и смежных направлений. Распространение программы на вторичный рынок затормозит развитие строительной отрасли», – говорит первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал.
Дешевая ипотека искусственно разогревает спрос, что ведет к повышению цен. То есть это в первую очередь поддержка продавцов, а не покупателей, для которых выгода от льготной ипотеки перекрывается подорожанием жилья. Для первичного рынка это хоть как-то целесообразно, поскольку строительство – важная отрасль экономики, в которой занято много людей, и важно не допустить остановку строек. А на вторичном рынке льготная ипотека, по сути, станет поддержкой спекулянтов за счет средств налогоплательщиков», – продолжает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В то же время он соглашается, что программа снизила доступность жилья в целом, а цены на недвижимость не соответствуют реальным возможностям покупателей и общей ситуации в экономике. «К тому же искусственное удешевление кредитов может привести к рискам в банковской сфере и росту числа проблемных кредитов», – не исключает он.
Рынок жилого строительства переживает юридическую трансформацию законодательства в долевом строительстве, напоминает руководитель департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при правительстве РФ Константин Ордов. В то же время расширение льготной ипотеки на вторичный рынок создаст предпосылки для реализации новых девелоперских проектов, что позволит стабилизировать спрос и предложение, рассуждает эксперт.
Источник: