Построить дом – мало, его еще надо продать. Фото Интерпресс/PhotoXPress.ru
В России появляется все больше жилья, которое невозможно ни сдать в аренду, ни продать, по крайней мере без больших финансовых потерь. Городское и загородное жилье, которое строилось в период экономического подъема, превращается сегодня в неликвид из-за снижения спроса, падения доходов населения и значительного сокращения трудовой миграции. Особенно этот тренд заметен в депрессивных регионах, где даже льготная ипотека не увеличила спрос и не повлияла на цену квадратного метра. Теперь же чиновники соглашаются отменить ипотечные льготы для всех территорий, кроме самых бедных и депрессивных.
Аналитики агентства «Инком-Недвижимость» подсчитали, что только в Москве и Подмосковье общая доля неликвидных квартир в новостройках составляет около 17%. И по сравнению с 2018 годом доля такого неликвида увеличилась на 5 процентных пунктов (п.п.). Доля непродаваемых квартир в сегменте экономкласса может достигать 20%.
Еще до пандемии специалисты этой компании утверждали, что долю неликвидных объектов на загородном рынке недвижимости в Подмосковье можно оценить в 45–50%. При этом каждый третий объект не может быть продан в принципе, утверждали специалисты.
По данным компании «ДОМ.РФ», в Москве доля непроданного жилья по итогам третьего квартала 2020 года составила 33%, фактически не изменившись с начала года. В Санкт-Петербурге не продано было 30% новостроек, что на 3 п.п. меньше, чем с начала года. В Калининградской области, где также опережающе росли цены на жилье, доля непроданных квартир составила 38% в третьем квартале против 44% в первом.
Для сравнения: в Ставропольском крае, где цены на новостройки выросли всего на 1,5%, доля непроданного жилья составила 52%. В Саратовской области объем нереализованных квартир составил 47%, притом что цены в регионе выросли всего на 1,4%.
Эксперты «НГ» напоминают, что основной спрос на жилье и его строительство сосредоточены лишь в нескольких регионах РФ. «Основные региональные рынки жилья в России – это Московская и Ленинградская области (соответственно Москва и Петербург), Краснодарский край, Татарстан, Башкортостан, Новосибирск, Екатеринбург и т.д.», – напоминает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Он полагает, что именно в них и нужно продолжать стимулировать спрос, «чтобы не обрушить жилищно-строительный рынок всей страны». Оставлять программу льготной ипотеки только в депрессивных районах бессмысленно как раз по той причине, что жилья там в целом строится мало.
По мнению доцента РЭУ им. Плеханова Аяза Алиева, к таким депрессивным районам, где строить жилье невыгодно, можно отнести Республику Алтай, Бурятию, Еврейскую автономную область, Магаданскую, Челябинскую и Омскую области. «Ухудшение ситуации в российской экономике приведет к изменению и на жилищном рынке. Население России будет перемещаться в более благополучные регионы. Это приведет к тому, что менее развитые регионы столкнутся с оттоком населения, долгосрочным падением доходов и замедлением развития», – полагает он. «Если в регионах недостаточно развита экономическая база, нет достаточного количества рабочих мест, которые позволят обеспечить желаемый доход, то и программы льгот не смогут сократить отток населения из этого региона», – считает Алиев. В связи с этим ученый не исключает дальнейшего роста неликвида.
Более востребованным оказывается жилье в тех городах, где человек может потенциально получить работу. «В отсутствие роста благосостояния населения контролировать рынок жилой недвижимости за счет льготных ипотечных ставок невозможно. Если у человека едва хватает средств на покупку продуктов питания на неделю, вряд ли он будет влезать в ипотеку на следующие 20 лет», – рассуждает член генерального совета «Деловой России» Алим Бишенов.
Но чиновники собираются сосредоточить стимулы льготной ипотеки именно в тех регионах, где практически не наблюдается роста цен на жилье. Программу льготного ипотечного кредитования можно продлить в некоторых регионах, где жилищное строительство развивается неактивно, прежде всего в депрессивных регионах, предлагает глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
В Центробанке считают, что льготная ипотека под 6,5% вылилась в повышение цен на жилье. «Во многих регионах страны предложение не поспевало за спросом, что вызвало резкий рост цен на жилье, поэтому льготную ипотеку под 6,5% во всей стране нужно постепенно сворачивать. У нас должны быть системные программы по льготной ипотеке – для поддержки отдельных групп населения», – говорит глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Она считает, что льготная ипотека была очень выгодным инструментом во время острой фазы кризиса и сразу после выхода из него.
Программа льготной ипотеки на новостройки по ставке до 6,5% годовых заработала в разгар антиковидных ограничений в середине апреля 2020 года и должна была завершиться 1 ноября. В конце октября программа была продлена до 1 июля 2021 года. Кредитный лимит по программе составляет 12 млн руб. в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, и 6 млн руб. – в других регионах. Первоначальный взнос составляет 15%.
СМИ сообщали, что совещание у президента РФ Владимира Путина по вопросу продления программы льготной ипотеки завершилось компромиссом. ЦБ согласился на повторную пролонгацию программы, но при условии ее модификации. В регуляторе, в частности, считают, что после 2021 года возможны только точечные программы поддержки льготного кредитования в сегменте жилищного строительства. Так, программа может быть продлена не для всех регионов – там, где цены на жилье выросли особенно сильно, с 1 июля льготная ипотека будет прекращена. Это, в частности, относится к таким регионам, как Москва, Петербург и Краснодарский край. В Минфине главным условием продления программы называли недопущение дальнейшего роста цен на жилье.
Число сторонников продления программы льготной ипотеки для отдельных субъектов РФ в целом растет. Так, по мнению гендиректора корпорации «ДОМ.РФ» Виталия Мутко, в случае продления программы в нее следует внести изменения. «Если рекордными темпами выдавать ипотеку на первичный рынок, особенно в той десятке городов, где цены улетели за 20%, то в принципе такого эффекта эта антикризисная поддержка не дает», – рассказывал он в интервью СМИ. По мнению главы корпорации, если цены на жилье выросли более чем на 19%, это нивелирует выгоду от механизма льготной ипотеки для покупателя.
Мутко также отметил, что программа задумывалась не столько как механизм поддержки застройщиков, сколько как мера поддержки граждан, у которых упали доходы. Он считает необходимым «найти регионы, где сейчас нет такого роста цен, где есть неудовлетворенный спрос».
В ряде регионов рост стоимости жилья на первичном рынке действительно заметно отставал от общероссийских тенденций. Так, в пяти регионах (Алтайский, Пермский, Красноярский, Ставропольский края и Саратовская область) рост цен не превысил накопленный уровень инфляции (2,9%), следовало из данных «ДОМ.РФ».
Источник: