В пятницу весьма вероятно повышение ключевой ставки Банком России. Следом до 10% подрастут ипотечные ставки, а в 2019-м они перешагнут 11-процентный барьер. Пока функционеры Минстроя думают над новой программой субсидирования, застройщики сокращают объемы ввода жилья.
Ключевая ставка и последствия
В сентябре Центробанк повысил ключевую ставку на 0,25 п.п. Этому предшествовал долгий период затишья. Теперь аналитики ожидают очередного повышения ставки (с нынешних 7,5%) на заседании 14 декабря. На фоне негативной конъюнктуры эксперты рынка недвижимости считают потенциал снижения ставок исчерпанным и предрекают заметное подорожание ипотеки, пишет «Газета.Ru».
Возглавляющий направление ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак отмечает: декабрьское повышение ставки ЦБ отразится на фондировании у финансовых организаций. Следствием этого станет повышение банковских ставок. Такого же мнения придерживается и Владимир Рожанковский из «Международного финансового центра».
«Как правило, банки, особенно банки с госучастием, достаточно оперативно реагируют на действия финрегулятора. Особенно это касается кредитных продуктов», — поясняет эксперт.
Приймак считает, что банки не станут менять условий до конца декабря и лишь с 2019-го отреагируют на рост ключевой ставки. Если ЦБ повысит ее на 0,25-05 п.п. то крупные банки поднимут ипотечные ставки в среднем до 9,9-10,5%.
Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов прогнозирует ставку по жилищным кредитам на будущий год в районе 10-11%. А глава аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко не исключает рост ставки до 10% до конца текущего года.
«Уже сейчас усредненная ставка предложения для кредитов на вторичное жилье достигла для клиентов 10,21 %. Это уровень годичной давности. Тренд на повышение будет продолжаться как минимум до конца первого квартала 2019 года», — говорит Гордейко.
Рекордный рост ипотеки
Статистика ЦБ свидетельствует о небывалом росте ипотечного рынка. За 10 месяцев года выдано 1,17 млн. кредитов общей суммой в 2,37 трлн. руб. Это более чем наполовину (58,2%) превышает показатель за такой же период 2017-го. При этом в последние два месяца ставка в среднем держится на уровне 9,4%.
В ДОМ.РФ ожидают 50-процентный рост выдач ипотек по итогам года – до 3 трлн. руб.
«Средняя ставка выдачи составит 9,5%-9,7%, впервые за всю историю опустившись ниже 10% по итогам года», — указано в материалах компании.
Правда, в краткосрочной перспективе аналитики прогнозируют спад. В ЦБ также ранее говорили об ограничении роста спроса на ипотеку из-за изменения ставок. В обзоре регулятора, касающемся финансовой стабильности за II и III кварталы, в качестве катализатора новых выдач указывалось снижение процентных ставок. Если в 2015-м они в среднем составляли 14%, то в нынешнем году – лишь 9,5%. Кроме того, зарплаты россиян росли в соответствии со стоимостью жилой недвижимости.
В 2018-м рост рынка ипотеки покажет свыше 57%, тогда как в следующем году показатель будет в пределах 15%, полагает Гордейко. В Минстрое также констатировали «поплывшие» показатели по национальному проекту «Жилье», включая сегмент ипотеки.
«Если мы с вами в национальном проекте ставили процентную ставку по ипотеке 9,5%, то мы прекрасно с вами понимаем, что вряд ли эти показатели у нас с вами будут», — заявлял ранее глава министерства Владимир Якушев.
Ведомство имеет предложения относительно новой программы господдержки ипотеки. При этом министр не озвучил подробностей инициативы.
О льготной программе
В 2015-2016 годах действовала программа льготной ипотеки, предусматривавшая ставку не выше 12%. Государство запустило субсидирование с весны 2015-го, на пике ставки (14,73%). В следующем году максимальное предложение предполагало уже 13,09% годовых. В декабре 2017-го президент Владимир Путин предложил запустить новую программу поддержки ипотечников.
На кредит по сниженной ставки могут рассчитывать семьи со вторым или третьим ребенком, родившемся в период с января 2018 по 31 декабря 2022 года:
-
наличие второго ребенка дает право на снижение ипотечной ставки до 6% в течение 3 лет;
рождение третьего ребенка предполагает ставку 5%.
По мнению сопредседателя «Деловой России» Андрея Назарова, удержать спрос способно расширение льготной программы жилищного кредитования под 6%.
«Маломальские изменения в ипотечной ставке для физлиц однозначно влияют на количество покупателей, которые пользуются этим инструментом», — констатирует представитель «Опоры России» Дмитрий Котровский.
Реальные доходы населения в последнее время демонстрируют снижение, что способно негативно отразиться на спросе и, как следствие, – на объемах ввода жилья, предупреждает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. —
«Если ставки увеличатся на 1% – 1,5%, это не сильно повлияет на рынок недвижимости. Но в случае, если ставки по ипотеке вырастут до уровня 13% и выше, спрос на жилье может снизиться на 20-30%, что сильно повлияет и на объемы ввода жилья», — поясняет эксперт.
Угроза для президентской инициативы
В майском указе главы государства намечено ежегодное возведение 120 млн. кв.м жилой площади до 2024 года. Доступным жильем необходимо обеспечить 5 миллионов семей, при этом ставка не должна превышать 8%.
«По нашим расчетам, чтобы выполнить майские указы, банковская ставка для застройщиков и ипотечная ставка должны быть на уровне 5-8%. Но даже если ЦБ примет решение не поднимать ее, и ставка останется на прежнем уровне, рост цен составит примерно 10%, что повлечет снижение спроса и продаж на 20-30%», — сообщил Назаров.
При сохранении нынешней конъюнктуры не удастся обеспечить строительство 120 млн. «квадратов» жилья к 2024-му. Более того, можно утратить нынешние объемы – в 10-15 млн. кв.м. Управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко обращает внимание, что уже сегодня заметно снижение объемов строительства и ввода многоэтажек. Это обусловлено уходом с рынка большого числа подрядчиков.
За 9 месяцев года в эксплуатацию введено 45,5 млн. кв.м. жилья. В январе-сентябре 2017-го эта цифра составляла 46,4 млн. Пока эксперты говорят о 2-процентном снижении. Но если учитывать данные 9-месячных периодов за два года (с 2016-го), то объемы сократились на 6,4%.
Источник: